Casus transformatie kantoor #
De eigenaar van een binnen de bebouwde kom gelegen kantoorgebouw wil dit transformeren naar zelfstandige woningen voor de opvang van Oekraïense ontheemden. Het geldende bestemmingsplan laat uitsluitend de bestemming ‘kantoor’ toe op de locatie. Om het kantoorgebouw geschikt te maken voor tijdelijke huisvesting moet dan ook worden afgeweken van het bestemmingsplan
Waarschijnlijk kan de eigenaar gebruik makenv an de ‘kruimelregeling’ in artikel 4 en dan specifiek van lid 9 Bijlage II Besluit omgevingsrecht (Bor): “het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein.” De procedure neemt acht weken in beslag met een eenmalige verlengingsmogelijkheid van maximaal zes weken. Voor lid 9 geldt geen maximum termijn. Het bevoegd gezag (college van burgemeester en wethouders van de gemeente) kan wel een termijn verbinden aan de omgevingsvergunning, maar kan deze ook permanent verlenen.
Er moet bepaald worden of de transformatie een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ is als bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage (Besluit mer). Of dit het geval is, hangt af van de omstandigheden van het geval. De algemene lijn bij transformatieprojecten lijkt te zijn dat er niet snel sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject.
Omdat het gaat om zelfstandige woningen, is er geen melding brandveilig gebruik of een omgevingsvergunning brandveilig gebruik nodig. Dit is anders op het moment dat er een gemeenschappelijke ruimte wordt gecreëerd die bedoeld is voor meer dan 50 personen tegelijk. Dan moet er een melding brandveilig gebruik worden ingediend.
Casus nieuwbouw op bedrijventerrein #
De eigenaar van een groothandel gelegen op een bedrijventerrein wil het pand slopen en vervolgens flexwoningen bouwen die er 20 jaar zullen staan. De bestemming van het perceel is ‘bedrijventerrein’ waarop bedrijven tot en met categorie 3.2 zijn toegestaan (zie omgevingplan).
Er kan geen gebruik worden gemaakt van de ‘kruimelregeling’ van artikel 4 lid 11 Bijlage II Bor: “een ander gebruik van gronden of bouwwerken dan bedoeld in de onderdelen 1 tot en met 10, voor een termijn van ten hoogste tien jaar.” Om de totale looptijd van twintig jaar mogelijk te maken, dient er een ‘projectafwijkingsbesluit’ te worden genomen of moet het bestemmingsplan worden aangepast. De uitgebreide procedure is dan van toepassing.
Onderzocht kan worden of het mogelijk is om, anticiperend op een nieuw bestemmingsplan alsnog gebruik te maken van de ‘kruimelregeling’. Dit is mogelijk als wordt aangetoond dat de situatie die wordt vergund na afloop van tien jaar ongedaan ‘kan worden gemaakt. Voor flexwoningen kan worden aangenomen dat dit het geval is. Wel moet worden beoordeeld of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Aspecten die meegenomen worden in de beoordeling zijn o.a. het aantal flexwoningen, de mogelijkheden op het huidige perceel, de omgeving van het perceel ende duur van de bewoning.
Omdat de woningen op een bedrijventerrein worden gebouwd, moet ook beoordeeld worden of de woningen vallen binnen de milieuzones van andere bedrijven die op het terrein zijn gevestigd. Volgens de Handreiking bedrijven en milieuzonering moeten bepaalde afstanden in acht worden genomen tussen bedrijven en gevoelige objecten, zoals woningen. Voorafgaand dient ook te worden beoordeeld welke ruimte bestaande bedrijven hebben voor uitbreiding en/of benutting van rechten die ze reeds hebben, bijvoorbeeld in hun vergunning of vanwege meldingen die zijn gedaan onder het Activiteitenbesluit. Het is van belang om deze bedrijven te betrekken in de voorbereiding van de planvorming.
Casus nieuwbouw korter dan tien jaar langs snelweg (Wgh en Bouwbesluit) #
Een gemeente is van plan op haar eigen gronden flexwoningen voor de duur van maximaal vijf jaar te plaatsen. Na die vijf jaar kunnen de flexwoningen één op één verplaatst worden naar een andere locatie buiten de gemeente. De flexwoningen komen in de eerste vijf jaar pal langs een snelweg te staan. De percelen waar de woningen worden gebouwd, hebben de bestemming ‘groen’. Woningen zijn dan ook niet toegestaan.
Ruimtelijke procedure
In deze situatie kan gekozen worden voor toepassing van de ‘kruimelregeling’, artikel 4 lid 11 Bijlage II Bor: “een ander gebruik van gronden of bouwwerken dan bedoeld in de onderdelen 1 tot en met 10, voor een termijn van ten hoogste tien jaar.” Wel zal moeten worden vastgesteld of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Als dat het geval is, moet er een omgevingsvergunning voor een projectafwijking worden aangevraagd of kan er gekozen worden voor vaststelling van een nieuw bestemmingsplan. Omdat het in dit geval gaat om een tijdelijk project voor maximaal vijf jaar en het specifieke percelen betreft, ligt een omgevingsvergunning meer voor de hand.
Geluid
De Wet geluidhinder (Wgh) kent regels voor het bouwen van geluidgevoelige bouwwerken (woningen) binnen de zone langs snelwegen. De zone wordt bepaald door de afstanden in artikel 74 Wgh. De flexwoningen worden binnen deze zone gebouwd, maar omdat ze maximaal voor vijf jaar vergund worden, zijn de normen uit de Wgh voor bouwen binnen de zone niet van toepassing. Dit staat in artikel 76a Wgh. Er kan dus voor maximaal vijf jaar binnen de zone worden gebouwd. Wel moet de gemeente onderbouwen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De gemeente dient dit door middel van akoestisch onderzoek aan te tonen. Daarbij spelen normen uit de Wgh en het Bouwbesluit een rol.
Bouwbesluit
De flexwoningen worden getoetst aan het Bouwbesluit. Het zijn ‘tijdelijke bouwwerken’ als bedoeld in het Bouwbesluit, want ze hebben een instandhoudingstermijn korter dan 15 jaar. De flexwoningen mogen voldoen aan een lager veiligheidsniveau dan bouwwerken met een instandhoudingstermijn langer dan 15 jaar (zie artikel 1.14 Bouwbesluit). Als de gemeente de flexwoningen na vijf jaar verplaatst, blijven die eisen gelden, mits de flexwoningen in dezelfde samenstelling blijven én ook na verplaatsing tijdelijke bouwwerken blijven. Dat betekent dat de flexwoningen op de nieuwe locatie maximaal 10 jaar mogen blijven staan. Blijven ze langer staan, dan moeten de flexwoningen ná verloop van 15 jaar (in totaal, dus inclusief de 5 jaar dat ze al in de eerste gemeente stonden) voldoen aan de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit.
Casus transformatie kantoor onder de Omgevingswet #
De eigenaar van een kantoorpand wil dit kantoorpand transformeren naar woningen voor de opvang van Oekraïense ontheemden. De Omgevingswet is inmiddels in werking getreden en de gemeente waarin het kantoorpand ligt heeft een omgevingsplan vastgesteld (er is dus geen omgevingsplan van rechtswege). In het omgevingsplan heeft de locatie het gebiedstype ‘kantoor’ gekregen. Wonen is binnen dit gebiedstype uitgesloten. Het omgevingsplan zelf biedt geen mogelijkheden om wonen toe te staan.
Vanwege strijd met het omgevingsplan is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig of moet het omgevingsplan gewijzigd worden vastgesteld. De omgevingsvergunning wordt voorbereid met toepassing van de reguliere procedure zodat deze optie aantrekkelijker is. Bovendien is het project vrij beperkt van omvang, (een kantoorgebouw) zodat een wijziging van het omgevingsplan niet voor de hand ligt. Het is nodig vast te stellen of de gemeenteraad zichzelf als adviseur heeft aangewezen en of het college van burgemeester en wethouders een bindend advies moet vragen aan de gemeenteraad voor de activiteit.
Naast de omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit moet er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden verleend. Artikel 2.27 en 2.29 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) wijst de activiteit niet aan als vergunningvrij, zodat een vergunning nodig is op grond van artikel 5.1 lid 2 onder a Omgevingswet. De activiteit bouwen wordt getoetst aan de technische eisen in het Bbl en aan de eisen in het omgevingsplan (denk aan eisen rondom de parkeernorm, duurzaamheidseisen en welstand). Wanneer de instandhoudingstermijn langer is dan 15 jaar, moeten de flexwoningen voldoen aan de nieuwbouweisen in het Bbl.
Een melding brandveilig gebruik is niet nodig, omdat het gaat om een woonfunctie. Uit het Bbl volgt dat een melding brandveilig gebruik niet vereist is voor een woonfunctie, behalve als het gaat om kamergewijze verhuur en zorg.
Casus nieuwbouw op bedrijventerrein onder de Omgevingswet #
De eigenaar van een groothandel gelegen op een bedrijventerrein wil het pand slopen en vervolgens gestapelde flexwoningen bouwen die er 20 jaar moeten staan. Het omgevingsplan laat woningen ter plaatse niet toe en schrijft voor dat voor slopen een omgevingsvergunning is vereist. Ook schrijft het omgevingsplan voor dat voor de aanleg van een in- en uitrit een melding is vereist.
Om de woningen te kunnen bouwen, moet er een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiveit worden verleend of moet het omgevingsplan gewijzigd worden vastgesteld. Vanwege de kortere procedure, ligt toepassing van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit het meest voor de hand. Er moet moeten worden gecontroleerd of de gemeenteraad zichzelf als adviseur heeft aangewezen en of het college van burgemeester en wethouders (het bevoegde gezag) een bindend advies moet vragen aan de gemeenteraad. Het zou kunnen dat de gemeente het nodig vindt om toch de uitgebreide procedure van toepassing te verklaren. De eigenaar moet dan wel instemmen.
In het kader van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit moet gemotiveerd worden waarom de afwijking aanvaardbaar is ‘met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Daarbij moet rekening worden gehouden met de gebruiksruimte van andere bedrijven op het terrein die volgen uit het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en met milieunormen die zijn opgenomen in het omgevingsplan.
Naast de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit moet een omgevingsvergunning voor bouwen worden verleend. Het gaat immers niet om grondgebonden woningen, maar gestapelde woningen, zodat een melding in het kader van het stelsel van kwaliteitsborging niet aan de orde is. Ook zijn de flexwoningen niet vergunningvrij (zie artikel 2.27 en 2.29 Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl). De flexwoningen moeten worden getoetst aan de technische eisen voor nieuwbouw in het Bbl, nu de instandhoudingstermijn langer dan 15 jaar is.
Naast deze omgevingsvergunningen, moet een omgevingsvergunning voor slopen worden verkregen nu het omgevingsplan dat voorschrijft. Voor slopen is in beginsel een melding voldoende (7.10 Bbl), maar een vergunningplicht kan worden opgenomen in het omgevingsplan. Dit lijkt op het systeem onder de Wabo en het Bouwbesluit. Tot slot moet nog een melding worden gedaan alvorens de in- en uitrit wordt aangelegd. In het omgevingsplan zal staat welke termijn er geldt voor het doen van die melding en welk gegevens moeten worden overgelegd.
Pagina voor het laatst aangepast op 11 november 2022
