Voor flexwoningen speelt de vraag of deze moeten worden aangemerkt als roerende of onroerende zaken. Civielrechtelijk gezien is dit onderscheid onder meer van belang voor de vraag of flexwoningen kunnen worden nagetrokken door de grond waarop zij worden geplaatst en welke beperkte rechten op flexwoningen kunnen worden gevestigd, zoals pand- en hypotheekrechten. Daarnaast is het onderscheid ook van belang voor fiscale en huurrechtelijke kwesties.
Het doel van dit stuk is om te informeren over het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken en over de vraag of flexwoningen civielrechtelijk al dan niet kwalificeren als een onroerende zaak. Verder zal worden ingegaan op de gevolgen van natrekking en de wijze waarop natrekking kan worden voorkomen.
Civielrechtelijk begrip: roerende/ onroerende zaak #
In feite bestaat er maar één zuivere onroerende zaak; de grond. Alles wat verder onroerend kan zijn, is onroerend omdat het (direct of indirect) wordt nagetrokken door die grond. Op grond van artikel 3:3 BW en 5:20 BW worden gebouwen pas nagetrokken door de grond wanneer deze duurzaam met de grond zijn verenigd. Eerst moet dus worden vastgesteld of het gebouw met de grond is verenigd en of die vereniging duurzaam is.
Alleen als aan beide criteria is voldaan, kan men spreken van een onroerende zaak. Indien dit niet het geval is, gaat het om een roerende zaak.
Vereniging met de grond #
Een gebouw is met de grond verenigd als het ‘in voortdurende feitelijke verbinding’ staat met de grond. Daarvoor is niet vereist dat het gebouw in de grond is verankerd. Wel is voor een ‘voortdurende feitelijke verbinding met de grond’ vereist dat het gebouw de grond de hele tijd ‘aanraakt’. Hiervan is geen sprake indien tussen de grond en het gebouw louter water of lucht aanwezig is (hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een op het water liggende woonark).
Duurzame vereniging #
Als een gebouw met de grond verenigd is, is voor natrekking vereist dat die vereniging duurzaam is. Uit de rechtspraak (HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin)) volgt dat daarvan sprake is als het gebouw, volgens de naar buiten toe (voor een willekeurige derde) kenbare bedoeling van de bouwer of opdrachtgever, ‘naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven’. Dit kan bijvoorbeeld blijken uit de wijze waarop het omliggende perceel is vormgegeven, de aansluiting van het gebouw op nutsvoorzieningen, de afwerking, de bouwwijze en verankering in de grond en de bestemming die op het perceel rust. Niet altijd is van belang dat technisch de mogelijkheid bestaat om het gebouw te verplaatsen. Ook eenvoudig verplaatsbare constructies kunnen als onroerend worden aangemerkt.
Uit de rechtspraak volgt ook dat de verkeersopvattingen in dit verband een grote (maar geen zelfstandige) rol spelen bij de beoordeling of sprake is van een onroerende zaak, en dat het niet ter zake doet of het fysiek mogelijk is om het gebouw te verplaatsen, en zo ja, hoe moeilijk of makkelijk dit is.
Uit de (lagere) rechtspraak volgen verder diverse kenmerken die erop (kunnen) wijzen dat sprake is van een onroerende zaak, namelijk indien het gebouw:
- visueel één geheel vormt met de grond;
- onafgebroken als woning wordt gebruikt;
- is aangesloten op nutsvoorzieningen (gas, elektriciteit, water en riolering); en
- een aparte ingang/tuin/veranda/parkeerplaats/omheining/schuur/tegelpad heeft
Flexwoningen #
De vraag of flexwoningen civielrechtelijk gezien kwalificeren als roerende of onroerende zaken, kan – mede vanwege de verschillende verschijningsvormen van flexwoningen – niet eenduidig beantwoord worden. Uit de rechtspraak volgt dat er niet veel nodig is om een gebouw als onroerend aan te merken. Indien een flexwoning duurzaam is verbonden met de grond en er sprake is van één of meerdere bovenstaande omstandigheden, zal deze, civielrechtelijk gezien, in de regel als onroerende zaak kwalificeren. Maar van volledige zekerheid is geen sprake. Een rechter zal dit steeds toetsen aan de specifieke omstandigheden van het geval.
Gevolgen van natrekking #
Zoals hiervoor beschreven, zal er, indien een flexwoning als onroerende zaak moet worden aangemerkt, sprake zijn van natrekking van de flexwoning door de grond waarop deze (direct of indirect) wordt geplaatst. Natrekking heeft belangrijke gevolgen voor het eigendom van de flexwoning. Artikel 5:20 lid 1 BW bepaalt immers dat de eigendom van de grond mede omvat de gebouwen en werken die direct of indirect duurzaam met de grond zijn verenigd. Dat wil zeggen dat, indien een initiatiefnemer (bijvoorbeeld een woningcorporatie) eigenaar is van een flexwoning en zij die flexwoning duurzaam plaatst op gemeentegrond, de gemeente eigenaar wordt van de flexwoning.
Doorbreking van natrekking #
Een manier om natrekking te doorbreken is het vestigen van een opstalrecht op de grond per notariële akte. Hierdoor ontstaat op grond van artikel 5:101 BW het recht om in, op of boven de grond van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen en wordt voorkomen dat de grondeigenaar tevens eigenaar wordt van de daarmee duurzaam verenigde gebouwen en werken (‘de opstallen’). De rechthebbende onder het opstalrecht wordt in de praktijk de ‘opstaller’ genoemd.
Het opstalrecht kan worden gevestigd onder de verplichting van de opstaller om aan de grondeigenaar een, al dan niet periodieke, geldsom te betalen. Dit wordt ook wel retributie genoemd.
Het eigendomsrecht van de opstallen is afhankelijk van het opstalrecht zelf; wanneer het opstalrecht teniet gaat, dan gaat de eigendom van de opstallen in beginsel van rechtswege over op de grondeigenaar (artikel 5:105 lid 1 BW). Op grond van artikel 5:105 lid 2 BW heeft de opstaller echter het recht om de opstallen weg te nemen, mits de onroerende zaak waarop het opstalrecht gevestigd is weer in haar oude toestand wordt gebracht.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (‘WSW’) – Flexwoningen #
Een flexwoning kan onder bepaalde voorwaarden dienen als onderpand voor borging voor gunstige financiering door het WSW. Het WSW geeft aan dat flexwoningen, die door een woningcorporatie zijn betaald en in opdracht van de woningcorporatie op een stuk grond worden geplaatst die geen eigendom is van de corporatie, als onderpand kunnen dienen voor WSW-borging wanneer een opstalrecht op de grond is gevestigd. Hierbij stelt WSW als aanvullende voorwaarde dat de opstalovereenkomst in ieder geval bevat:
- een bepaling waaruit blijkt dat de woningcorporatie kwalificeert als opstaller;
- een bepaling waaruit blijkt dat de opstaller en/of WSW zonder toestemming van de opstalgever het opstalrecht met een recht van hypotheek mag bezwaren;
- een bepaling waaruit blijkt dat de opstaller zonder toestemming van de grondeigenaar de flexwoning mag overdragen aan een derde;
- bepalingen omtrent het einde van de overeenkomst waaruit valt af te leiden aan wie de flexibele woning na beëindiging van de overeenkomst in eigendom toebehoort.
Pagina voor het laatst aangepast op 1 maart 2023
