Het huurrecht betreft het samenstel van regels op het gebied van huur. Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder de verplichting op zich neemt aan de huurder een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken, en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. De meeste regels van het huurrecht zijn te vinden in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:201 t/m 7:310 BW). Daarnaast zijn er enkele andere wetten en bepalingen die betrekking hebben op specifieke onderdelen van het huurrecht, zoals de Woningwet. Het doel van dit stuk is om overheden en andere woningmarktpartijen te informeren over belangrijke huurrechtelijke aspecten die in het kader van de versnelde realisatie van tijdelijke huisvesting van toepassing kunnen zijn.
Woonruimte #
Op grond van artikel 7:233 BW wordt onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of niet zelfstandige woning is verhuurd (ook een woonwagen, standplaats en onroerende aanhorigheden worden als woonruimte bestempeld). In huurrechtelijke zin wordt bij het antwoord op de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak van belang geacht: (1) of het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven; (2) welke bedoeling de bouwer of degene in wiens opdracht gebouwd werd, had; (3) of de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven voor derden kenbaar was; en (4) de verkeersopvatting. De vraag of een flexwoning een gebouwde onroerende zaak is en dus als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW wordt gekwalificeerd, moet dus van geval tot geval worden beantwoord.
Indien geen sprake is van woonruimten in de zin van artikel 7:233 BW, dan is het woonruimte huurregime niet van toepassing. In dat geval is het uitgangspunt contractsvrijheid, ook waar het gaat om de duur en de beëindigingsregels. Indien wel sprake is van woonruimten in de zin van artikel 7:233 BW, dan is het woonruimte huurregime van toepassing en gelden de volgende regels.
Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur #
Het woonruimte huurregime is niet van toepassing op huurovereenkomsten ‘naar zijn aard van korte duur’ (artikel 7:232 lid 2 BW). Het gaat om gevallen waarbij het voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Terughoudendheid is echter op z’n plaats. Of sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur hangt af van de omstandigheden van het geval en de redelijkheid en billijkheid. Gekeken wordt naar de aard van het gehuurde en de aard van het gebruik. Ook zijn de bedoeling van partijen en de duur van het gebruik van belang. De praktijk leert dat een noodoplossing voor de huurder als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur wordt aangemerkt, maar niet als die een langdurig karakter heeft gekregen. De huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur kan met name geschikt zijn voor (bij voorkeur gemeubileerde) noodopvang of een noodoplossing in afwachting van definitieve huisvesting voor een niet te lange duur van bijvoorbeeld enkele maanden.
Tijdelijke huurovereenkomsten #
Het woonruimte huurregime is gedeeltelijk van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten (artikel 7:271 lid 1 BW) voor de duur van twee jaar of korter (voor zelfstandige woonruimten) of van vijf jaar of korter (voor onzelfstandige woonruimten): de duur- en beëindigingsregels van de artikelen 7:271 e.v. BW zijn niet van toepassing, andere woonruimte regels, zoals de huurprijsbeschermingsregels van de artikelen 7:246 e.v. BW, wel. Een bepaalde duur van twee jaar of korter moet uitdrukkelijk zijn overeengekomen zonder verlengingsmogelijkheid en opzeggingsverplichting. De huurovereenkomst eindigt dan met het verstrijken van de tijd van rechtswege waarbij de verhuurder niet eerder dan 3 maanden maar uiterlijk 1 maand voor het verstrijken de huurder schriftelijk moet informeren over de dag dat de huurovereenkomst eindigt.
Huurovereenkomsten voor langer dan twee of vijf jaar #
Het woonruimte huurregime is onverkort van toepassing op huurovereenkomsten voor langer dan twee jaar (voor zelfstandige woonruimten) of dan vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimten).
Een huurovereenkomst voor de duur langer dan twee jaar eindigt niet door het verstrijken van de termijn maar kan door huurder en verhuurder worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet eerder dan tegen het eind van de bepaalde tijd (artikel 7:271 lid 1 BW). Voor een opzegging gelden onder meer de volgende formele vereisten:
- De huurder moet een opzegtermijn in acht nemen van een termijn gelijk aan de tijd tussen twee huurbetalingen, maar niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
- De verhuurder moet een opzegtermijn in acht nemen van een termijn niet korter dan drie maanden verlengd met één maand voor elk jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd tot ten hoogste zes maanden (artikel 7:271 lid 5 BW);
- De verhuurder moet bovendien in de opzegbrief één of meerdere van de in artikel 7:274 lid 1 genoemde beëindigingsgronden vermelden (artikel 7:271 lid 4 BW).
Beëindiging huurovereenkomsten langer dan twee of vijf jaar #
Een opzegging van de verhuurder leidt alleen tot beëindiging van de huurovereenkomst als de huurder expliciet instemt of als voldaan is de in de opzegging genoemde gronden en de rechter de beëindigingsvordering toewijst (artikel 7:273 en 7:274 BW).
Bij verplaatsing, sloop of verkoop van (flex-)woningen zijn de beëindigingsgronden ‘omgevingsvergunning voor een aflopende activiteit’ (artikel 7:274 lid 1 sub g BW) en/of ‘dringend eigen gebruik’ (artikel 7:274 lid 1 sub c BW) denkbaar.
De huurovereenkomst kan worden beëindigd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub g BW:
- als er voor de betreffende (flex)woning een ‘omgevingsvergunning voor een aflopende activiteit’ (in de zin van artikel 2.23a van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht) is verstrekt met een termijn van maximaal 15 jaar; en
- als de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van die termijn; en
- als in de (schriftelijke) huurovereenkomst melding is gemaakt van de betreffende omgevingsvergunning en van het tijdvak waarvoor die is verleend.
De huurovereenkomst kan worden beëindigd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW:
- als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding hieronder niet begrepen, dat van hem niet kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst voortzet; en
- als de huurder een andere passende woonruimte kan verkrijgen;
Onder dringend eigen gebruik wordt ook verstaan van renovatie (sloop en nieuwbouw hieronder begrepen) die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Verder kan een huurovereenkomst, als deze onder een doelgroep overeenkomst (artikel 7:274a tot en met 7:274f BW, gehandicapten, ouderen, jongeren onder de 28, studenten, promovendi en grote gezinnen) valt, door een verhuurder op deze grond worden opgezegd.
Woningbouwcorporaties #
Voor woningbouwcorporaties (toegelaten instellingen ex artikel 19 Woningwet) gelden in huurrechtelijke zin in beginsel geen andere regels dan voor andere verhuurders. Woningbouwcorporaties zijn echter meer beperkt in hun mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. Uit artikel 47a lid 1 Woningwet volgt dat toegelaten instellingen (waaronder dus woningcorporaties) waar het gaat om ‘voor permanent verblijf bedoelde’ zelfstandige woongelegenheden (artikel 47 lid 1 sub b en c Woningwet) in beginsel geen tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter aangaan.
Dit verbod geldt niet voor tijdelijke huurovereenkomsten met huurders van één van de categorieën die in artikel 22a van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 zijn opgesomd (artikel 47a lid 2 Woningwet), namelijk:
- huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
- huurders die in verband met renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
- huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang of huurders in een sociale noodsituatie met aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
- huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding wordt afgesloten;
- huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.
Pagina voor het laatst aangepast op 11 november 2022
