Het Didam-arrest dat is gewezen door de Hoge Raad heeft veel losgemaakt. In het Didam-arrest oordeelt de Hoge Raad dat de overheid onroerende zaken die zij in eigendom heeft over het algemeen niet één-op-één mag verkopen. Overheden moeten aan (potentiële) gegadigden ruimte bieden om mee te dingen naar een grondpositie. Het doel van dit stuk is om overheden en andere woningmarktpartijen te informeren over de rechtsregel die de Hoge Raad in dit arrest heeft neergelegd, de uitzondering op deze regel en de gevolgen van dit arrest op de positie van woningbouwcorporaties.
Didam-arrest #
Ten behoeve van de vervreemding door gemeenten van onroerende zaken hebben gemeenten een eigen gronduitgiftebeleid – al dan niet als onderdeel van het gemeentelijke grondbeleid. De afgelopen decennia was het in Nederland een gebruikelijke praktijk dat gemeenten hun gronden ofwel via een selectieprocedure verkochten aan de marktpartij met de beste aanbieding, dan wel een-op-een vervreemdden aan een marktpartij. In het Didam-arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheden bij de verkoop van onroerende zaken, zoals grond, aan alle potentiële gegadigden gelegenheid moet bieden om mee te dingen. Het arrest heeft consequenties voor de wijze waarop en voorwaarden waaronder overheidslichamen onroerende zaken kunnen verkopen.
Gelijkheidsbeginsel #
Een overheidslichaam kan niet langer onroerende zaken exclusief aan één partij te koop aanbieden zonder dit vooraf kenbaar te maken. Overheden moeten gelijke kansen bieden bij uitgifte van grond en zijn niet zonder meer vrij om grond te verkopen aan een partij naar keuze. Dit geldt echter alleen indien er voor de transactie meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten formuleren, aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Informatie hierover moet op zodanige wijze bekend worden gemaakt dat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
Uitzondering #
De Hoge Raad formuleert tevens een uitzondering op de plicht dat overheden ruimte moeten bieden aan gegadigden om mee te dingen. De mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam voorafgaand aan de verkoop zijn voornemen daartoe op dusdanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria slechts één gegadigde in aanmerking komt.
Positie Woningcorporaties #
Na het Didam-arrest is de vraag gesteld of een gemeente bij een grondverkoop aan een woningcorporatie ervan uit mag gaan dat deze als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval zou een gemeente zich kunnen beroepen op de hiervoor genoemde uitzondering op de hoofdregel van het Didam-arrest. In het vonnis van 22 augustus 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:3350) oordeelt de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland dat – onder de in die casus spelende omstandigheden – de desbetreffende woningcorporatie inderdaad de enige serieuze gegadigde was voor de koop van een stuk grond in de gemeente Almere. De gemeente heeft in haar gepubliceerde woonbeleid namelijk gesteld dat zij wil voorzien in de behoefte aan sociale en betaalbare woningen en dat zij voornemens is het perceel te verkopen ten behoeve van de realisatie van de sociale huurwoningen. Uit de publicatie blijkt volgens de voorzieningenrechter dat de gemeente de aard van de beoogde ontwikkeling op het perceel (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van haar woonbeleid (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen) en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet) doorslaggevend heeft geoordeeld bij de selectie van een woningcorporatie. De gemeente heeft hiermee voldoende gemotiveerd een objectief, toetsbaar en redelijk criterium ten grondslag gelegd aan de conclusie dat slechts een woningcorporatie voor de verkoop van het perceel in aanmerking komt, aldus de voorzieningenrechter. De redelijkheid volgt uit het feit dat de verkoop bijdraagt aan de verwezenlijking van hetgeen in de prestatieafspraken is vastgelegd, aan de uitvoering van de wettelijke taak en de behartiging van publieke belangen.
Wat de voorzieningenrechter verder van belang achtte is dat woningcorporaties een unieke positie hebben. Corporaties zijn namelijk uitsluitend werkzaam op het gebied en in het belang van de volkshuisvesting. Hun financiële middelen worden uitsluitend in dat belang ingezet. Wel dient bedacht te worden dat dit een vonnis betreft van de voorzieningenrechter. De lijn kan mogelijk nog wijzigen in de bodemprocedure of een eventueel hoger beroep.
Uit het Didam-arrest van de Hoge Raad en de uitleg die daaraan wordt gegeven door lagere rechtspraak zijn er, wanneer een gemeente één op één aan een woningbouwcorporatie wil verkopen, de volgende punten die aandacht behoeven:
- De partij waarmee een gemeente wenst te contracteren is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet die actief is binnen de gemeente.
- De gronden die door de gemeente worden verkocht moeten (in overwegende mate) worden ingezet voor sociale woningbouw. Woningbouw voor andere doelgroepen is namelijk ook mogelijk door andere, commerciële partijen. Wanneer op de te verkopen gronden naast sociale woningbouw ook andere vormen van woningbouw plaatsvindt – bijvoorbeeld vrije sector – zal moeten worden aangetoond dat een woningbouwcorporatie desondanks de enige partij is die voor de transactie in aanmerking komt. Dat kan bijvoorbeeld door aan te voeren dat het project door verwevenheid ondeelbaar is of dat de sociale woningbouw het leeuwendeel van de ontwikkeling vormt.
- De grondtransactie vindt plaats in het kader van de realisatie van het woonbeleid van de gemeente; het voorzien in de beschikbaarheid van sociale en betaalbare huurwoningen. Bij voorkeur past de transactie in de door een gemeente opgestelde woonvisie zoals in artikel 42 Woningwet en de op basis daarvan gemaakte prestatieafspraken tussen een gemeente en de in haar gemeente werkzame woningcorporaties.
- De gemeente hecht er aan dat, voor het realiseren van haar (sociale) woonbeleid, zij kan bouwen op de ervaring van toegelaten instellingen op dit gebied. Verder wil de gemeente, voor de realisatie van haar woonbeleid, zekerheden kunnen ontlenen aan de waarborgen die de Woningwet biedt bij de realisatie en exploitatie van sociale huisvesting door woningcorporaties.
- Het is duidelijk dat de woningcorporatie waarmee de gemeente wil contracteren de enige woningcorporatie is die voor de transactie in aanmerking komt. Dit kan blijken uit werkafspraken die zijn gemaakt tussen de gemeente en bepaalde woningcorporaties.
Wanneer aan bovenstaande punten is voldaan, is de kans groot dat de rechter met de gemeente van mening is dat een specifieke woningcorporatie als enige kandidaat voor een grondtransactie kan worden aangemerkt. Dit ontslaat de gemeente overigens niet van haar verplichting tot publicatie van de voorgenomen transactie. In die publicatie kan worden aangegeven dat de gemeente meent dat er geen mededingingsruimte hoeft te worden geboden nu zich de door de Hoge Raad geformuleerde uitzondering voordoet. De gemeente zal dit standpunt ook moeten motiveren en in de publicatie aangegeven dat partijen die het hiermee niet eens zijn door een zienswijze of het uitbrengen van een kort-gedingdagvaarding tegen het voornemen kunnen opkomen.
Op 24 juni 2022 heeft minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) een brief gestuurd aan alle gemeenten over de implementatie van het Didam-arrest in beleid. In de brief wordt ook de mogelijke uitzonderingspositie van woningcorporaties benoemd. De brief kan worden geraadpleegd via deze link.
Op 7 november 2022 is er een handreiking verschenen over de implementatie van het arrest Didam in het gemeentelijke grond(uitgifte) beleid ten behoeve van vastgoed- en gebiedsontwikkeling. . De handreiking kan worden geraadpleegd via deze link.
Pagina voor het laatst aangepast op 18 november 2022.
