De fiscale aspecten van de realisatie van de tijdelijke woningen zijn sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Van belang is onder andere of de tijdelijke woningen roerend of onroerend (link naar roerend onroerend) zijn voor fiscale doeleinden en de eigendomssituatie van de ondergrond (of vestiging van beperkte rechten). Het doel van dit stuk is om overheden en andere woningmarktpartijen kort te informeren over welke fiscale regels van toepassing kunnen zijn bij het realiseren van tijdelijke huisvesting. Met de beantwoording van onderstaande vragen wordt een algemeen overzicht gegeven van de fiscale aspecten. De fiscale aspecten kunnen afwijken van de hieronder gegeven informatie, afhankelijk van de feiten en omstandigheden die spelen in specifieke gevallen. De fiscale uitwerking van verschillende maatregelen is afhankelijk van de voorliggende situatie, betrokken partijen, specifieke feiten en omstandigheden en rollen en taken van partijen.
De informatie wordt gedeeld aan de hand van de vier meest voorkomende vragen. Bij de beantwoording is als uitgangspunt genomen dat
- (i) De tijdelijke woningen voor een langere periode (meer dan 5 jaar) worden verhuurd
- (ii) De tijdelijke woningen pas worden geplaatst nadat de ondergrond in eigendom is verkregen of een beperkt recht is gevestigd
- (iii) De grondeigenaar handelt als ondernemer voor btw-doeleinden
- (iv) De tijdelijke woningen eigendom zijn van een woningcorporatie
- (v) Er meer dan een symbolische vergoeding wordt betaald voor iedere transactie
Zijn de tijdelijke woningen roerend of onroerend voor de btw en overdrachtsbelasting? #
Voor de btw wordt als onroerend aangemerkt: een zaak die vast is verbonden aan een welbepaald deel van het aardoppervlak. Een zaak is vast met de grond verbonden als de zaak niet gemakkelijk is te demonteren of te verplaatsen. Daarmee wordt bedoeld: zonder zware inspanningen en zonder aanzienlijke kosten.
Zaken die relatief gemakkelijk te verplaatsen zijn, zijn in beginsel dus roerend. Dat is anders als zulke zaken niet makkelijk kunnen worden losgemaakt, uitsluitend bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te worden gebruikt en op verschillende nutsvoorzieningen (water, elektra, gas, tv- en/of telefoonaansluiting) zijn aangesloten. Dan zijn zulke zaken alsnog onroerend voor de btw;
Om discrepantie (dubbele of geen heffing) te voorkomen, sluit de overdrachtsbelasting – onder voorwaarden – bij de kwalificatie voor de btw aan.
Is btw verschuldigd? #
Er is alleen sprake van btw, als de leverancier van de woning respectievelijk de ondergrond handelt als btw-ondernemer [en de ondergrond kwalificeert als btw-bouwterrein, omdat de grond onbebouwd is en bestemd is om te worden bebouwd].
Tijdelijke woningen
Ter zake van de (op)levering van de tijdelijke woningen zal btw verschuldigd zijn, ongeacht of deze roerend of onroerend zijn. De levering van roerende zaken is altijd btw-belast. En als de woningen voor de btw als onroerende zaak moeten worden aangemerkt, dan zal sprake zijn van de btw-belaste (op)levering van een nieuw gebouw. Deze handeling is ook van rechtswege btw-belast.
Ondergrond
De levering van de ondergrond in volle eigendom en de uitgifte in voortdurende of eeuwigdurende erfpacht is btw-belast, als de woning als onroerende zaak moet worden aangemerkt en de ondergrond onbebouwd is en kennelijk bestemd om te worden bebouwd. Hetzelfde geldt voor de vestiging van een tijdelijk erfpacht of opstalrecht, mits de vergoeding ten minste gelijk is aan de marktwaarde en objectieve kostprijs van de grond (is de vergoeding lager, dan is de gronduitgifte btw-vrijgesteld).
Als de woningen voor de btw als roerende zaak moeten worden aangemerkt, dan is de gronduitgifte van rechtswege btw-vrijgesteld. De grond kan dan niet als btw-bouwterrein worden beschouwd.
Verhuur
Als de woning onroerend is voor de btw, dan is de verhuur van de woning btw-vrijgesteld. Is de woning roerend, dan is de verhuur van rechtswege btw-belast. De verhuur van de ondergrond is in beide gevallen btw-vrijgesteld. De woningcorporatie heeft alleen recht op aftrek of teruggaaf van btw op kosten die worden aangewend voor de btw-belaste verhuur van de woningen, indien deze roerend zijn.
Is overdrachtsbelasting verschuldigd? #
De verkrijging van de ondergrond voor de woningen is in beginsel onderworpen aan de heffing van overdrachtsbelasting ad 10,4% over de koopprijs of hogere marktwaarde. Bij uitgifte in erfpacht of opstalrecht is naast de vergoeding tevens overdrachtsbelasting verschuldigd over de gekapitaliseerde waarde van de canon of retributie, tot maximaal de waarde in volle eigendom.
Op het moment dat de flexwoning in het kader van de verkoop wordt losgemaakt van de ondergrond en de flexwoning wordt verplaatst naar een andere locatie, is de flexwoning roerend geworden en is zodoende geen overdrachtsbelasting verschuldigd bij de verkrijging van de flexwoning.
Samenloopvrijstelling
De woningcorporatie kan een beroep doen op de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting, als de woningen voor de btw als onroerende zaak kunnen worden aangemerkt. De ondergrond moet dan onbebouwd zijn en kennelijk bestemd voor bebouwing met een of meer gebouwen. Bovendien moet de leverancier of blooteigenaar als btw-ondernemer handelen en moet een vergoeding zijn verschuldigd die ten minste gelijk is aan de marktwaarde en ten minste gelijk aan de objectieve kostprijs. De woningcorporatie is dan 21% btw verschuldigd, die zij hoogstwaarschijnlijk niet terugkrijgt van de Belastingdienst;
De natrekking van de woningen is geen belastbaar feit voor de heffing van overdrachtsbelasting, tenzij de vergoeding minder bedraagt dan de marktwaarde of minder dan de objectieve kostprijs. Dit geldt alleen als de woningen als onroerend moeten worden aangemerkt voor de btw en de overdrachtsbelasting.
Handelt de corporatie als eigenbouwer? #
Een woningcorporatie kan als eigenbouwer worden aangemerkt, indien zij de algehele leiding heeft over de realisatie van de tijdelijke woningen (al realiseert zij de woningen niet zelf) en de werkzaamheden voor meer dan 50% worden verricht op de locatie waar deze worden geplaatst. Van algehele leiding is sprake als de corporatie ‘met gebruikmaking van de eigen technische en/of organisatorische knowhow met betrekking tot de uitvoering van het werk een aanzienlijk meer omvattende rol speelt dan een ‘normale’ opdrachtgever’. Hierbij is relevant dat de corporatie zelf (kundig) personeel in dienst heeft, zelf de leiding heeft over en toezicht houdt op de ontwikkeling en praktijkervaring en/of kennis heeft met betrekking tot de ontwikkeling.
Indien de corporatie als eigenbouwer handelt, is het gevolg dat de btw over de aanneemtermijnen moet worden verlegd (indien de woningen voor de btw onroerend zijn) en is de corporatie hoofdelijk aansprakelijk voor niet afgedragen loonbelasting, sociale premies en premies volksverzekeringen op niveau van de aannemer en ingeschakelde onderaannemers, installateurs en dergelijke ondernemers. De Belastingdienst kan aankloppen bij de woningcorporatie voor betaling van de omzetbelasting en niet-afgedragen loonbelasting, sociale premies en premies volksverzekeringen.
Eigenbouwerschap speelt voor de btw dus niet, indien en voor zover de woningen voor btw-doeleinden als roerende zaak moeten worden aangemerkt.
Huurtoeslag #
De huurder van een woning komt mogelijk in aanmerking voor huurtoeslag, mits de huurder voldoet aan de daarvoor gestelde eisen. Daarnaast moet ook de woonruimte in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Huurtoeslag kan in beginsel slechts worden verkregen voor een woning die bestaat uit of deel uitmaakt van een ‘gebouwde onroerende zaak’, welk begrip door het civiele recht wordt ingevuld. Voor bijvoorbeeld woonboten en woonarken kan geen huurtoeslag worden aangevraagd.
Pagina voor het laatst aangepast op 17 januari 2023
